一、解析青岛楼市发展格局

青岛飞速发展的20年里,区域经济中心不断腾挪转移。如今的西镇、团岛、老四方,都已经为过往,当初的繁华落尽,留下的只有泛黄的回忆。老城区衰减没落,新城区冉冉崛起,这是每一个城市的必经之路。

平原城市可以搞环状发展,从中心区域开始扩容,二环、三环、四环……环环相扣,不服不行,二环就是比三环强,三环就是要傲视四五环,没办法,辈分大就是牛,北京、武汉、成都、郑州都是这种模式。

但是这套逻辑并不是放之四海而皆准,对青岛来说完全不适用。这是由于青岛的地势决定的,青岛市辖区大部分都是丘陵地貌,环抱胶州湾,沿海一线展开,按照环状发展这个逻辑在青岛买房置业,要吃大亏。

青岛的发展模式可以定义为:组团发展,多点布局,百花齐放。从充满海派情愫的老市南,到颜值担当浮山湾,再到崂山金家岭,再到市北新都心,李沧院士港,即墨创智新区,蓝色硅谷,红岛高新区,上合示范区,西海岸唐岛湾,灵山湾,海洋活力区,每一个区域都有一个崛起的故事,又无可替代,独具一方特色。简单来讲,闷起头来干大事,谁都不服谁。你比我发展的早,我比你规划超前;你靠近主城区,我有前海优势。你在北部雄踞一方,我在西面开辟新城。

李沧国际院士港

胶州上合示范区

西海岸东方影都

二、青岛新星之唐岛湾金融科创中心

今年开始,青岛下定决心,要凝心聚力,打造三大总部经济集聚区。这三个地方将成为青岛未来最亮眼的名片:浮山湾、金家岭、唐岛湾。

西海岸唐岛湾

西海岸新区唐岛湾改名了,以前叫实体经济总部中心,现在叫金融科创区,下一个金家岭横空出世了,青岛玩金融是认真的,也是全球数得着的顶级金融城。

作为西海岸绝对的核心区,唐岛湾的目标是打造面向日韩、服务黄河流域的区域性金融科创中心,定位很明确。

目前,唐岛湾金融科创区已初步规划“一心两翼”的空间发展布局。“一心”,即“中部区域”,为金融核心区,依托区域内各商业载体,承接金融服务、总部经济等功能。“两翼”为“东部区域”和“西部域”,“东部区域”为阿里山路至衡山路,依托旅游资源重点发展科研、旅游服务及金融业。“西部区域”为太行山路至昆仑山路,依托高校资源重点发展科技创新类产业。

未来将探索形成财富管理发展的新模式和新途径,构建具有新区特色的财富管理体系,力争用两年时间引进非银行金融机构15家,五年新增金融机构50家。

也就是说,西至太行山路,东到阿里山路,北到长江路,南到滨海大道,这一片区域是未来青岛新一代增长极,也是西海岸的绝对核心,地位不可撼动。

三、西海岸楼市未来格局推演

可惜的是,这一片区域因为开发时间早,土地资源紧俏,已经没有新的住宅用地供应,区域周边的滨海大道南,罗浮山路以西的地块,楼面价已经提高到元每平,而且绑定各种附加协议,按照可比价格计算,这块地的新房价格二万五起步。

从二手房来看,唐岛湾区域的次新品质二手房不多,大部分房子的房龄已经10年以上,唐岛湾的A/F小区的房龄已经接近20年。

这一片区的新房和二手房各自走了各自的极端。新房价格高高在上,而且几乎断供。二手房品质一般,多而且泛滥。解决问题的唯一办法就是依靠利好资源外溢驱动人口流向周边板块。

目前来看,依照唐岛湾金融科创中心的蓝图规划,以现状唐岛湾总部为中心,以唐岛湾总部为中心,向东的薛家岛片区和向西的灵山湾东片区,向北的原开发区核心区,会首先承接来自唐岛湾的利好外溢。

辛安和中德板块会走出自己的独立行情,以现状中德生态园+桥头堡为中心,再造一个西海岸北部新城区,这个规划属于超远期规划。

向西以风河两岸的海洋活力区总部、城市阳台景区、政务中心为轴线,会走出另一个独立行情,辐射灵山湾西片区、古镇口、风河南以及胶南老城。

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