透彻分析下一个崛起的青岛中心到底在哪里

一、解析青岛楼市发展格局

青岛飞速发展的20年里，区域经济中心不断腾挪转移。如今的西镇、团岛、老四方，都已经为过往，当初的繁华落尽，留下的只有泛黄的回忆。老城区衰减没落，新城区冉冉崛起，这是每一个城市的必经之路。

平原城市可以搞环状发展，从中心区域开始扩容，二环、三环、四环……环环相扣，不服不行，二环就是比三环强，三环就是要傲视四五环，没办法，辈分大就是牛，北京、武汉、成都、郑州都是这种模式。

但是这套逻辑并不是放之四海而皆准，对青岛来说完全不适用。这是由于青岛的地势决定的，青岛市辖区大部分都是丘陵地貌，环抱胶州湾，沿海一线展开，按照环状发展这个逻辑在青岛买房置业，要吃大亏。

青岛的发展模式可以定义为：组团发展，多点布局，百花齐放。从充满海派情愫的老市南，到颜值担当浮山湾，再到崂山金家岭，再到市北新都心，李沧院士港，即墨创智新区，蓝色硅谷，红岛高新区，上合示范区，西海岸唐岛湾，灵山湾，海洋活力区，每一个区域都有一个崛起的故事，又无可替代，独具一方特色。简单来讲，闷起头来干大事，谁都不服谁。你比我发展的早，我比你规划超前；你靠近主城区，我有前海优势。你在北部雄踞一方，我在西面开辟新城。

李沧国际院士港

胶州上合示范区

西海岸东方影都

二、青岛新星之唐岛湾金融科创中心

今年开始，青岛下定决心，要凝心聚力，打造三大总部经济集聚区。这三个地方将成为青岛未来最亮眼的名片：浮山湾、金家岭、唐岛湾。

西海岸唐岛湾

西海岸新区唐岛湾改名了，以前叫实体经济总部中心，现在叫金融科创区，下一个金家岭横空出世了，青岛玩金融是认真的，也是全球数得着的顶级金融城。

作为西海岸绝对的核心区，唐岛湾的目标是打造面向日韩、服务黄河流域的区域性金融科创中心，定位很明确。

目前，唐岛湾金融科创区已初步规划“一心两翼”的空间发展布局。“一心”，即“中部区域”，为金融核心区，依托区域内各商业载体，承接金融服务、总部经济等功能。“两翼”为“东部区域”和“西部域”，“东部区域”为阿里山路至衡山路，依托旅游资源重点发展科研、旅游服务及金融业。“西部区域”为太行山路至昆仑山路，依托高校资源重点发展科技创新类产业。

未来将探索形成财富管理发展的新模式和新途径，构建具有新区特色的财富管理体系，力争用两年时间引进非银行金融机构15家，五年新增金融机构50家。

也就是说，西至太行山路，东到阿里山路，北到长江路，南到滨海大道，这一片区域是未来青岛新一代增长极，也是西海岸的绝对核心，地位不可撼动。

三、西海岸楼市未来格局推演

可惜的是，这一片区域因为开发时间早，土地资源紧俏，已经没有新的住宅用地供应，区域周边的滨海大道南，罗浮山路以西的地块，楼面价已经提高到元每平，而且绑定各种附加协议，按照可比价格计算，这块地的新房价格二万五起步。

从二手房来看，唐岛湾区域的次新品质二手房不多，大部分房子的房龄已经10年以上，唐岛湾的A/F小区的房龄已经接近20年。

这一片区的新房和二手房各自走了各自的极端。新房价格高高在上，而且几乎断供。二手房品质一般，多而且泛滥。解决问题的唯一办法就是依靠利好资源外溢驱动人口流向周边板块。

目前来看，依照唐岛湾金融科创中心的蓝图规划，以现状唐岛湾总部为中心，以唐岛湾总部为中心，向东的薛家岛片区和向西的灵山湾东片区，向北的原开发区核心区，会首先承接来自唐岛湾的利好外溢。

辛安和中德板块会走出自己的独立行情，以现状中德生态园+桥头堡为中心，再造一个西海岸北部新城区，这个规划属于超远期规划。

向西以风河两岸的海洋活力区总部、城市阳台景区、政务中心为轴线，会走出另一个独立行情，辐射灵山湾西片区、古镇口、风河南以及胶南老城。